一、“租购并举”新模式下，通过收储加快筹措保障房
自2017年“十九大”定调发展“租购并举”新模式至今，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，已经成为房地产行业发展的重要目标。
根据住建部的规划，“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。结合政府官方公布数据统计，2021年至2024年全国已开工建设和筹集743.4万套（间）。2025年，保障性租赁住房建设将进入冲刺阶段。
2024年5月17日，在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。“收储”将帮助地方化解库存压力，同时，盘活存量资产，加快保障性住房的筹集进度。
二、商品房“收储“中面临的困难
在城市收储商品房的过程中，主要面临以下几个难点：
第一，市场供需双方价格难匹配。地方政府收储标的的诉求在于“商业模式可持续”和国有资产保值增值，而开发商的诉求在于回笼资金足以覆盖债务，这导致双方在价格上存在分歧。
第二，收储房源供需难匹配。在“商业模式可持续”的诉求下，政府收储对房源的配套、区位、户型等有明确要求，实际提高了收购门槛，间接缩小了符合条件的房源范围，增加了适合标的的收储难度。同时，受到市场需求与潜在收储标的存在一定不匹配的影响，收储后的保障房也可能存在供需错配的情况；尤其，三四线城市资产流动性不高，投资风险相对较高，进一步增加了收储的难度。
第三，收储过程中参与各方之间所承担责任差异较大。在“自愿参与”、“以需定购”、“确保商业可持续”等要求下，参与主体对项目的合规性与盈利性要求较高；因此，地方政府和银行倾向于以谨慎态度推进，导致整体积极性不高。
三、从问题出发，如何通过租金收益率分析帮助城市收储？
目前，各城市商品房收储后主要用作保障性住房，由地方国企收购已建成未出售的存量房，用作配售型保障房或配租型保障房。其中，收储房源用作配租型保障房的情况落地较多。因此，在各城市实施商品房收储的过程中，城市的租金收益率是一个关键考量因素。那么，从问题出发，如何通过租金收益率分析帮助城市收储？
根据58安居客研究院对全国重点城市挂牌租金收益率的监测显示，2024年全国重点40城整体平均挂牌租金收益率达到2.5%，相较2023年上升0.1%。对于城市商品房收储而言，挂牌租金收益率的上升是一个利好条件。
其中，一线城市的挂牌租金收益率整体低于2%。热点二线城市，如武汉、西安、成都及重庆等，挂牌租金收益率表现相对较好，仍处于2.5%-3.4%的区间。部分中西部城市由于房价经过近两年的回落，房价水平相对较低，因此挂牌租金收益率相对较高。部分城市挂牌租金收益率达到3.6%左右，如乌鲁木齐、哈尔滨、贵阳及长春等。
但是，对于商品房收储而言，单纯从城市挂牌租金收益率的角度进行分析忽略了城市间资产流动性及安全性的差异。那么，通过将城市挂牌租金收益率，结合58安居客的租赁市场领先指数-需求热度分析，能更直观的反应租赁市场的情况。
以下，通过将城市挂牌租金收益率，与58安居客租赁市场领先指数-需求热度相结合，可以将城市分为以下几类，高需求热度-稳健收益率、中需求热度-高收益率、低需求热度-高收益率以及低需求热度-低收益率。
58安居客租赁领先指数-需求热度VS.挂牌租金收益率
第一类，高需求热度-稳健收益率城市，如北京、上海及成都。由于城市人口基数大，外来人口占比较高，同时产业需求活跃带动租赁市场需求热度较高，这类城市整体的租赁市场需求较为充沛。此外，作为核心一二线城市，城市的商品房资产流动性较好，资产潜在的跌价风险相对更小，安全性更高。对于商品房收储而言，这类城市实施收储后保租房项目的商业可持续相对较高。
第二类，中需求热度-高收益率城市，如武汉、西安、重庆、沈阳及哈尔滨等。这类城市同样具备较大常住人口基数，产业发展基础较好，也能提供充分的就业机会。但由于收入水平低于核心一线城市，城市租金水平不高；同时，这类城市房价经过近两年的回落，租金水平相对房价水平能获得更高的租金收益率，普遍在2.5%以上。但相对核心一线城市而言，这类城市的资产流动性要弱一些。对于商品房收储而言，选择这类城市中租赁需求最旺盛区域的标的，有望实现保租房项目的盈亏平衡。
第三类，低需求热度-高收益率城市，如长春、贵阳、乌鲁木齐、兰州、长沙及呼和浩特等。这类城市常住人口基数相对前两类城市较小，因此，租赁需求热度相对较低。但是优势在于中西部城市的租赁需求相对稳定，波动情况较小，主要以内生型租赁需求为主。
同时，随着近年来西部基础设施建设的不断完善，受益于“一带一路“的产业给予，城市租金水平有所上升。与此同时，这类城市房价水平相对较低，租金水平相对房价水平能获得更高的租金收益率，普遍在3%以上。对于商品房收储而言，需要寻找选择这类城市中产业机会带来的新增租赁需求最旺盛的区域，有望实现保租房项目的商业可持续性。
第四类，低需求热度-低收益率城市，如三亚、厦门及温州。这类城市常住人口基数相对较小，租赁市场整体的需求热度不高，并且伴随季节波动较大，典型城市如三亚。同时，由于城市房价水平相对较高，而产业收入水平不高，因此，城市的挂牌租金收益率相对较低。对于商品房收储而言，实施难度相对较大；同时，对收储标的的成本考验难度也较高，需要在城市中筛选出租赁需求集中度较高且租金水平相对较高的区域。
综上分析：
以上通过对城市需求热度与挂牌租金收益率结合分析的方式，也可以运用在城市内不同区域或板块，筛选城市内更佳的潜在收储标的。