1月13日，位于海淀永丰北的由保利和建工联合打造的保利建工·嘉华天珺项目首次正式开盘。这个项目也是北京市场进入2025年之后，第一个首次开盘的新盘项目，因此备受关注。
开盘之后，项目方也在第一时间发布了热销海报，31.6亿。对于当下市场而言，31.6亿确实是一个值得恭喜的数字。
我个人认为，嘉华天珺首次开盘31.6亿，对于行业及市场信心的建立起到了很大的作用。
为什么嘉华天珺在整个市场相对进入淡季之后，却能够实现逆势热销？今天借这个视频来聊聊我个人的看法。
第一点，我认为这个项目实际上是保利倾心打造的一个作品。无论从保利北京公司甚至上升到集团，对于这个项目的重视程度，都决定了这个项目的热销。
保利虽然深耕北京多年，但上一次进入到海淀还是十年前。当时有一个知名的项目叫保利海德公园，位于海淀的蓟门桥。在2014年，北京市场刚刚进入到豪宅时代，因为海德公园首次开盘实现了25亿的热销，也成功的因为海德公园而把北京市场引领到了豪宅元年时代。
后边我们看到的万柳书院、西宸原著、使馆壹号院等等，当年的豪宅项目，在一定程度上都是因为海德公园的热销给开发商树立了信心。
时隔十年之后，保利再次进入海淀，这次是联手建工，拿下了永丰北地块。而拿完地之后，保利地产立志重塑一座海淀豪宅标杆。
其实我们从多个维度就能看出，保利地产对于这个项目的重视程度。比如它的案名——嘉华天珺。天字系是保利发展旗下高奢产品系，号称每一座天字系都是城市皇冠上的明珠。
为什么天字系是保利发展的高奢产品系？
第一择址必为核心地段，第二社区必为名门气度，第三设计坚持定制独特，第四品质必成精工匠心。这四句话也浓缩了天子系的精髓。
而嘉华天珺是保利在北京的第二个天字系，第一个是位于东坝的保利天汇。保利天汇一经亮相就技惊四方、碾压竞品。因为产品力超强，因此在2024年虽然整个市场不好，但保利天汇依然取得了网签48.74亿的业绩，位列2024北京网签销售排行榜的第四名，由此也能看出保利天字系的杀伤力。
而这次推出第二个天字系项目——嘉华天珺，彰显了保利打造海淀豪宅标杆的决心。基于保利天汇的热销，我们也有理由提前预想到嘉华天珺的热销。
第二点，保利地产的择址观。之前保利发展的中心一直是在朝阳，虽然中间海淀也有不同的地块推出，但是直到永丰北这个地块的推出，保利才正式决心重回海淀。
我个人认为，之前是因为时机不够成熟，没有太符合保利拿地的地块。而这次永丰北地块，一方面是近几年整个海淀北难得的低密度地块，第二个很重要一点原因，它是一个大盘，整个货值在百亿。但更重要的是，我个人认为保利是看中了整个项目所在区域的未来发展潜力。
我们提到海淀，第一个联想到的就是产业，海淀的产业也是经历了不断的升级迭代。我们常说，从80年代中关村核心地区出现的产业，那是海淀产业的1.0时代。随后，海淀向北发展，西二旗、上地汇聚了一批新的产业，我们称之为海淀产业的2.0时代。
自2010年起，永丰科创产业园正式启动。经过十多年的发展，目前永丰产业园已正式成为海淀产业的3.0时代，目前这里汇聚了超过900家企业，产业主要聚焦于人工智能、金融科技、商业航天三大科技领域，实现收入已近千亿元。
就我个人理解，永丰的产业代表了未来科技的一个发展趋势，因此从长远来看更具发展潜力。但仅仅产业这一点还不够，我本人通过观察海淀产业从1.0到3.0的升级迭代，发现有三个板块也是沿袭于这种从1.0到3.0的变化。而且前两个板块已经成为北京市场目前保值增值能力最强的区域。
除了产业之外，要想成为在海淀保值增值能力最强的区域，还需具备几个条件，第一是教育，第二是商业，第三是大盘。
比如在1.0时代，我想到了世纪城，世纪城旁边有学校，更重要的有一个商业，它的商业叫世纪金源。世纪城是一个百万平米的大盘，历经多年的发展，目前二手房妥妥的站在了10万+以上。即便经过多轮市场的变化，世纪城板块也依然是整个海淀区二手房保值增值能力最强的区域。而世纪城也成为海淀产业1.0时代最具代表性的楼盘，也成为在那个时代产业人群最佳的一个购买项目。
这就是我刚才说的大盘+产业+商业+教育。
第二个板块就是当前的橡树湾及后期万橡府所在的板块。这个板块实际上也是借助海淀产业升级到2.0而出现的一个保值增值能力最强的板块之一。它的特点同样具备刚才我所说的这些特征：产业+教育+大盘+商业。商业就是之前的五彩城，现在更名为清河万象汇。
有了这四大因素的支撑，橡树湾及万橡府成为当下整个海淀区二手房价格最坚挺的板块。
第三个随着海淀产业进入到3.0时代，也就是嘉华天珺所在的永丰北板块，它同样具备了以上的四个特征。
第一个是大盘，嘉华天珺也是百亿货值的大盘。第二个是学校，目前嘉华天珺周边有中关村三小、首师大附中、人大附西山校区等。第三个是商业，在项目开盘之前，与项目近在咫尺的海淀大悦城正式开业，这个商业体量也是很大，18万平米。
因此我个人认为，未来嘉华天珺进入到二手房阶段，也一定会成为整个海淀区域保值增值能力最强的项目之一。
刚才提的有两点，我再强调一下。第一，这个商业体量要足够大，因为在海淀大商业才足够稀缺，而且项目与大商业的距离要在步行范围内。还有一点，谈到教育，海淀作为整个北京教育资源最强的区域，基本上是没有太差的学校。而且随着集团化办学以及教改的推进，只要是在海淀，实际上对于名校的概念真的不像以前那么重要了。
在此补充另外一个重要信息，嘉华天珺旁还有一个国家级规划——故宫北院。由于这一国家级的规划的存在，所以从嘉华天珺周边的生态资源，甚至包括交通资源，都将得到显著的提升。地铁19号线目前尚处于规划阶段，但随着故宫北院的建成，它的开通也是指日可待。
基于之前的分析，我个人认为目前嘉华天珺所在的永丰北，可以成为整个海淀北部最有活力、最宜居的价值洼地，同时也是整个海淀区域职住平衡最适合的区域之一。
最后一点，嘉华天珺的产品力，这也是嘉华天珺之所以热销的一个基础。这两年在北京市场，保利的楼盘一直以产品力强著称。去年，峰云大小道还专门做了一期节目，针对于保利的和煦系进行了解读。因为保利的和煦系产品不断迭代，而且每一个亮相的新品都能实现热销。由此也可以看出保利地产这几年在产品研发层面所下的功夫和投入。
而嘉华天珺作为保利在北京落地的第二个天字系作品，在产品投入上较之前有过之而无不及。虽然它的指导价是9万，但从各项配置来说，妥妥的10万+甚至更高。在12月17日项目发布会现场，我本人仔细聆听了三个多小时的产品讲解，有几点印象十分深刻。今天就给大家做一个简单的分享。
第一点，它的立面采用石材+铝板+玻璃幕。尤其是石材，大面积的使用，成本肯定是很高的。关键在于工艺工法，采用弧形转角的设计，一方面提升了立面的颜值，更重要的是提升了整个项目的品质。
之前在嘉华天珺旁边，曾经也有过次新房项目，前两年刚刚入住，但立面是真石漆。嘉华天珺的出现，在一定程度上成为整个海淀北区域品质最高的项目。刚才所提到的弧形转角设计，去年我去了海淀的一个项目，也看到了类似的工艺工法。但这个项目二手房的房价，现在已经达到了15万~16万。
第二点是这两年北京卷的大门。作为嘉华天珺，当然在这块也会下大功夫。大门的设计采用摩登东方的设计风格，命名为金玉华门。整个大门长28米，高度达到了6米，仪式感特别强。
第三点，园林的投入。嘉华天珺的园林理念是名门学府，金玉满堂。项目打造了长达400米的主轴园林，有八大玉轴节点，特别是在大门口处有一棵树龄超过20年的玉兰花，象征着吉祥平安。这一处在当时讲解的时候也给我留下了深刻的印象。
当然，整个园林里边还设计了名仕会客厅、下午茶花园、艺术连廊等等。可以说，整个嘉华天珺的园林投入相当之大。更重要一点，在整个社区里面，嘉华天珺也打造了整个永丰板块唯一的一个社区会所，会所面积大概是2000平方米，包括了恒温泳池、健身房、羽毛球馆等相应的使用功能。
进入室内，首先嘉华天珺的户型设计，这是目前海淀已亮相的楼盘中公认最好的。面积段从99~172平方米。以99平方米户型为例，它做到了格局方正、南向三面宽，LDK一体化、步入式的家政间、双飘窗。
单从室内精装来说，你能想到的各种大品牌也基本上应有尽有。华为全屋智能系统，汉斯格雅、杜拉维特的卫浴，影幕饰面、简一地砖、奢石质感的岩板、3M净水器等等。简而言之，完全按照10万+、12万+的标准。
除了这些之外，项目在整体的收纳环节，也是做到了目前市场中的一个极致。这些收纳包括了步入式衣帽间、餐边柜、橱柜吊顶、卫浴柜、卧室等。
在发布会现场，我认识的一位朋友，居住趋势研究学者逯薇女士，专门花了一个多小时，对嘉华天珺在收纳环节所做的各种细节工作，做了详细介绍，并大为赞赏。关于嘉华天珺室内的各种细节精致做法，这里就不一一展开了。如果大家感兴趣，可以到嘉华天珺接待中心的样板间去参观感受。
总而言之，通过以上我个人对于嘉华天珺首次开盘实现31.6亿业绩的分析，我相信大家也对嘉华天珺，从品牌到产品力，尤其是对于嘉华天珺所在的永丰北，会有一些更详细的认知和了解。
嘉华天珺是一个大盘，在首次开完盘之后，也会正式进入到直销阶段。而在2025年，整个海淀市场还将有不少新地块、新盘，会供应和上市，我们也将持续关注这些新盘的信息。