行业进入下行通道后，“第一曲线”开发业务已经几近极限点，房企很难维持业绩和经营的连续性。
根据wind数据显示，目前已披露2024年业绩的110家港股、Ａ股房企中，有75家净利润录得亏损，占比约68%。亏损主要原因基本是期内开发业务毛利率下滑、对持有物业进行计提减值。
当前，整个顶层架构设计也在推动房企加快向新模式发展。2025年两会，“加快构建房地产发展新模式”被写入政府工作报告。新模式，即房企在开发业务建造“好房子”的同时，围绕代建、综合运营服务等赛道积极转型升级。
有别于10年前那场多元化业务探索，跨入健康、足球、金融、机器人等“非本分”领域，新模式是在开发业务基础上，链接到商业、商办、代建、资管等业务。
新发展模式的底层逻辑是完成开发后，将能力延伸到运营、招商、服务等方面，即经营性业务。这也是美国、日本、香港等房地产市场走向成熟后，重点转型发展方向。
新模式之下，前十强房企在经营性业务上，同样走向了不同的分岔路口。
保利追求传统业务的规模，绿城偏向代建业务。中海则是在传统业务基础上，做大做强“明天”产业（商业资产管理）和“后天”产业（创新业务），招商蛇口将资产运营业务作为转型主战场之一。建发、华发、滨江等经营性业务则处于刚起步阶段。
在这条“第二曲线”上，无论是规模，还是盈利表现，就看两强：华润、龙湖。
收入占比上，龙湖经营性收入占比约21%，高于华润的15%。龙湖运营及服务业务实现收入267亿元，同比增长7.4%，成为收入、利润和现金流的重要贡献来源。
已经领跑行业的龙湖、华润，定下了更长远的目标。
龙湖，要在2028年将经营性收入贡献占比提升至50%，华润则是2025年经营性业务对核心净利润贡献在45%以上，长远目标同样是各占50%。
他们的共同选择，也印证了这一新发展模式的前瞻性。在银河国际分析中，龙湖被视为房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。