编者按
今年以来，城中村改造多次被中央重要会议提及。尤其是超大特大城市积极稳步推进城中村改造，作为改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措，在房地产市场供求关系出现重大变化的当下，又将面临新的挑战。
2023年10月14日，由中国人民大学公共管理学院、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会、北京大学深圳研究生院、中国城市百人论坛、中国人民大学国家发展与战略研究院联合主办的“中国城市百人论坛2023秋季论坛暨中国式现代化与超大特大城市城中村改造跨界研讨会”在北京召开。与会专家对北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、重庆、东莞8个超大特大城市城中村的现状进行了刻画，并探讨了我国城中村改造的发展趋势与挑战，尝试探索提炼具有中国特色的城中村改造理论分析框架和有效的实践模式。
会上，武汉大学城市设计学院李志刚院长应邀出席并作《武汉市城中村素描与改造模式分析》主题分享。以下是他分享的主要观点：
01
城中村改造经验
2003—2008年：探索阶段。武汉市于2003年正式启动城中村改造，对全市城中村进行摸底调查，共有156个行政村，其中A类34个，B类13个，C类109个。此阶段的城中村改造具有以下特点：一是计划改造二环内56个城中村，涉及土地约50k㎡，占主城区建设用地面积1/10；二是分类推进，A类自行改造，B类项目引导，C类统征储备；三是先改制后改造，56个村全部完成“四改一保”（集体经济改制、户口改登、村改居、土地集体改国有、纳入社保）；四是整体拆迁为主，进程缓慢，截至2008年底，仅有12个村挂牌出让。
2009—2015年：加速阶段。2009年提出“3年内基本完成二环内56个城中村整村拆除”“到2012年底前基本完成二环线外94个城中村的旧村湾拆除和还建安置工作”。此阶段的城中村改造具有以下特点：一是改造重心逐渐从二环内转向二环外；二是从市场主导转向统征储备，改造方式以整村拆除重建为主，鼓励成片区推进改造；三是截至2015年底，完成107个城中村改造（已挂牌或统征储备）。在2010年前后武汉基本上已完成二环周边的城中村改造工作，提升了城市的空间品质，形成城中村改造规划体系，即“1+8+N”的“三旧”规划体系（1个规划纲要，8个分区专项规划、N个更新改造单元规划）；同时完善改造工作制度、工作程序，尤其加强各类经济技术指标测算，实施拆迁奖励机制。
2016—2022年：瓶颈阶段。计划拆除“旧村”建筑面积22.23k㎡，计划综合整治“旧村”建筑面积10.30 k㎡。此阶段呈现出以下特征：一是“留改拆”并举，政府主导；二是截至2018年底，剩余37个城中村尚未改造（占全部24%）；三是剩余城中村全部或部分位于基本生态控制线和东湖风景区范围内，形成“景中村”“绿中村”（30个）。改造建筑量中有6.82k㎡在生态控制线内，占剩余建筑量的50%，传统土地开发模式要求下难以实现资金平衡，整个改造工作逐步陷入停滞阶段。截至2020年，武汉市剩余35个城中村未完成改造，其中22个为绿中村，呈板块状分布，总用地面积61.34k㎡，其中生态用地59.89k㎡。
武汉大学城市设计学院院长、教授、博导
02
城中村识别
按照本次研讨会提出的建设用地比重与外来人口比重的标准对城中村进行识别。
武汉行政村的人口特征整体呈现出圈层式的外来人口分布格局。外来人口占比超过50%的行政村有154个，外来人口占比在30%—50%之间的行政村有326个，外来人口占比小于30%的行政村有3069个。
03
城中村特征
1、城中村面积及人口统计
武汉市城中村总面积为147.6k㎡，其中建设用地面积为120k㎡，占比81.3%。城中村主要集中于蔡甸区、青山区、江夏区；洪山区、武昌区、新洲区的城中村数量极少；中心城区和远城区城中村数量近似，远城区城中村占地面积更大。城中村总常住人口为307.3万人，其中非户籍常住人口为206.9万人，占比67.3%。中心城区城中村人口普遍高于远城区。
2、城中村的相对边缘化
首先是城中村人口密度差异。城中村人口密度普遍高于所在城区。城中村地理位置优越且房租低廉，是外来常住人口首选的居住地，形成密集的建筑和居住形态，用较小空间承载大量人口，相较于远城区，外来人口更倾向于居住在中心城区的城中村。
其次是城中村公共服务差异。从中小学和公园方面来看，差距不大；从医院方面来看，差距较大，识别出的66个城中村中，其内部及500米缓冲区范围内的医院密度低于所在城区指标的有43个，占65.1%，部分远城区如江夏区、东西湖区的城中村医疗资源供给数量较大；从地铁方面来看，差距较大，识别出的66个城中村中，其内部及500米缓冲区范围内不具备地铁站的有42个，占63.6%，地铁站密度低于所在城区指标的有54个，占81.8%；从公交站方面来看，服务水平低于城区，其内部及500米缓冲区范围内的公交站密度低于所在城区指标的有27个，占40.9%；从道路密度方面来看，城中村道路密度较高，道路通达性较好，具有“窄马路、密路网”的空间形态特征，其道路密度低于所在城区指标的有20个，占30.3%；从餐饮、酒店等的分布来看，通过对相关POI数据分析发现呈现出“两极分化、有高有低”的特征。在识别出的66个城中村中，接近一半的城中村餐饮及酒店分布密度高于所在城区指标，而另一半则远低于所在城区指标。
总体来看，在武汉共识别出66个城中村，处于中心城区和远郊区交界处，沿中心城区边界呈环状分布。城中村是承载大量非户籍常住人口的空间，其人口密度及建筑密度多高于所在城区。在设施配置上，城中村存在一定程度的相对边缘化，在医院、通勤等部分设施上的短板明显，与所在城区具有较大差距；而中小学、公园、餐饮、酒店方面的二元性不明显。
04
城中村补偿
1、城中村补偿方案
以住房初始面积为基底的补偿方案。依据拆迁户原住房面积等量置换，每位居民享有同等的房屋补偿面积（外来户按照原住户面积的70%补偿）。拆迁户原住房面积超出方案补偿面积的部分，由房地产商以协商价格进行货币化补偿。拆迁户还建住房面积超出原农房补偿面积，由拆迁户以特定价格向房地产商购买。
2、城中村补偿结果
按照当前的政策，如果实现各区的城中村补偿以及改造，可获得保障性住房建筑面积6200万㎡，可以服务245万人，其中扣除户籍人口之后，外来人口是160余万人。总体上，武汉市城中村补偿及改造后可服务总人口与现有常住总人口，以及可服务非户籍常住人口与现有非户籍常住人口之比均在80%左右。 由此可见，通过城中村改造，能有效解决大部分常住人口尤其是非户籍常住人口的住房需求。
本文经演讲者本人审阅校订
往期回顾
赵炜｜成都市城中村素描与改造要点探索
王洁晶｜广州市城中村素描与保障性住房建设初探
王正｜重庆市城中村素描与改造实践研究
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