你很难相信，深圳已经无新房可卖了！

去年9月份的时候，新政未出台之前，深圳还有4.6万套新房库存，现在呢？2025年2月，深圳新房库存还剩3.1万套。

3.1万套，还需要深圳放开核心区限购吗？根本用不着了。

这就是蒋老师为什么说，现在深圳已经失去楼市松绑的动力了。

现在无论是投资客，还是刚需客，大家的心态是一致的，就是想买房子，可是呢？又不敢下手，怕自己买贵了，高位站岗。

上面也看到了大家的心态，所以做了一个动作，就是把土拍价格拉高，让大家相信，房价接下来要涨了，为啥要涨？因为面粉贵了，面包自然也要涨价！

所以，现在买家心态是复杂的，不光买家心态是复杂的，上面的心态也是复杂的，因为房地产就是一把双刃剑，如果继续下跌，土拍市场不火，地方就没钱，经济会持续萧条，如果房地产被点燃了，大家都把钱来买房了，高科技就没人发展了，不利于经济长远发展。

通胀率高，对经济不好，通缩对经济其实更不好！

那怎么办？两害相权取其轻，想把通缩问题解决了，转向通胀，如果通胀过热，那就降降温。

那么对于购房者来说，本轮行情里面，应该如何买房呢？蒋老师给出几点建议：

1，把你所有的目光，集中在四座城市里面，分别是：上海、深圳、成都、杭州，因为四座城市，是2025年所有买房备选城市里面，最容易获利的，换句话说，如果你在这四座城市买房都赚到钱，其他城市更不可能了。

2，先看上海，2月20日，上海推出了四块地，首推虹口临平地块，这块地有多火呢？5家房企，经过184轮竞拍，最终金茂和庆隆以89.63亿的价格联合拿下。

很多粉丝可能不知道庆隆是哪一家房企？其实是新加坡的一个知名房企，外资，拿地楼面价已经去到11.74万了，创下了虹口之最。

他们这是要干啥？毫无疑问，建豪宅呀！金茂可是国内建豪宅的老手了，这个项目要实现盈利，将来的售价最少要去到17万一平米。

我说这么多，是想告诉大家，在上海，要么不投资，要投资一定要买豪宅，因为上海是全中国的上海，是全亚洲，全地球人的上海，上海不缺有钱人，缺的是更高品质的豪宅。

3，再看深圳，这座城市的特点是，刚需房很好卖，深圳开年第一拍非常激烈，经过246轮报价，最终成交的楼面价是29611元/㎡。

这块地在哪呢？龙岗大运，这是龙岗区几乎城市界面最好的板块了，这个楼盘最终售价会达到多少呢？单价要到5万了。而周边二手房，次新房价格，单价已经去到6-7万了。

龙岗新房都要6-7万了，你认为福田和南山的二手房价格涨到多少合适呢？

所以，深圳买房，有足够高的安全垫，此时入手，就是不错的时机。

4，接着说杭州，当前最火的城市了，风头压过深圳了，因为春晚机器人、因为DeepSeek，因为科技六小龙，杭州成为资本热捧之城，所以杭州最近也爆出地王了，2月25日，杭州推出了三块地，这三块地的价格，均刷新了历史新高。

面粉的价格上去了，面包还不涨吗？

5，最后说说成都，2月18日，成都拍了一块地，位于成华区，楼板价是17700元/㎡，溢价率是28.3%，很明显看出，2025年成都土拍溢价率要明显高于2024年和2023年。

高溢价率必定会推高房价，也告诉大家，成都楼市在2025年热度会持续，现在锁定成都，记住，成都的发展战略是一路向南，天府新区核心区，绝对是首选。

很多人不知道现在深圳楼市到底啥情况， 今天蒋老师给大家汇报一下：

3000人抢700套房，2小时售罄，环比暴涨45%！

这是深圳北站某新盘的火热销售场面，深圳最大的中介平台乐有家最新数据显示：

上周深圳二手房住宅看房量环比涨了13%，成交量环比涨了45%，几乎跟去年930新政出台的红利期水平持平。

很多人不知道去年国庆，深圳楼市有多火？就这么说吧，只要是你在深圳干中介，去年10月-11月，就是躺赚。因为全国各地的买房团都杀到深圳抢房了。

蒋老师去年组织了多场看房团，有的楼盘去晚一步，就售罄了。

50%以上的房源，都被外地人买走了，因为深圳去年把很多优质板块都放开限购了，包括最火的北站-红山板块，以及像坂田、大运、光明、宝安福永、沙井这些次热点板块。

深圳楼市，跟北京、上海有一个最大的不同，那就是深圳刚需市场非常庞大，所以这次北站的某楼盘，82平米-83平米的三房，总价500万左右的刚需房最抢手。

用互联网的话来说，这就是引流爆款，把人吸引过来，然后再卖110、140平米以上的改善房。

按照目前这种势能发展下去，深圳楼市今年小阳春已经确定了，但很多新手在深圳买房，即便是遇到小阳春，也很容易踩坑。

深圳买房如何避坑呢？大家始终记住一点，需求和板块不要错配！

比如说北站-红山板块，你不能买改善房，尤其是总价超过800万的房子，就一定不能买龙华。

龙华就是刚需，就是福田和南山上班族的外溢。上班族能够接受的月供范围是有限的，如果你买的房子总价太高，以后是没有流动性的，甚至价格还会阴跌。

如果你的预算在1000万左右，那最好的选择就是福田，1500万以上，那就是南山。

500万-800万，龙华北站-红山，宝安碧海都是不错的。

那还有很多粉丝，比如说预算在300万左右呢？那就不是深圳了，去成都看看吧，会更合适你。

李嘉诚曾经说过一句话，如果有一套房子，你有七成满意度，那就可以下手了，这个道理很简单，如果你对一个房子十分满意，其实你是买不起的，因为这是豪宅中的豪宅。至少5个亿起步的那种。

一旦确定好了投资标的，那我们如何选择买房下手的时间呢？

其实在房圈里面，买房时机，是有迹可循的，也就是说，有一定的规律！

现在房贷利率大部分城市都降到了3.0左右，如果能够再降40-60个BP，也就是降到2.4这个位置附近，那就是最好的下手时机。

当然这套公式不适合所有城市，但绝对适合大部分城市。

与其我们去抓房价最低点，还不如去抓房贷最低点。后者要比前者容易很多。

很多人会说，3.0%跟2.4%也没相差多少呀，也就是千分之六而已，大家可千万别小瞧了这千分之六，深圳一套600万的房子，30年房贷利率，利息就差了60万，这可是房子总价的十分之一呀！

与其去赌房价再跌10%，还不如去等待房贷利率下调千分之六。

还有很多人在苦苦等待北京、上海、深圳放开限购，我劝大家也不要等了，因为大概率不会怎么松绑了，而且一旦松绑，房价就涨上去了，你不会追涨吧？

所以，最明智的选择，就是看看，两会之后，房贷利率下调多少，如果降到了2.4%这个位置附近，那来一线城市买套房子，也是不错的选择。

北京和上海门槛还高一点，现在深圳核心区，其实你落户就能买，这个门槛几乎是零了。

真正的财富，是你对有限资源的占有能力和购买力！

从这个角度出发，就诠释了，为什么不要碰三四线城市房子，因为这些房子远远供大于求，没有稀缺属性，也不要去碰核心城市的远郊房子，因为也不具备稀缺性。

真正有限和稀缺的是，头部城市核心地段的房子，因为这里的配套、产业、购买力，是其他地方无法比拟的。

当然除了买房以外，我们还要锻炼自己的投资能力，因为即使你买对一套房子，未来想要获得非常高的收益，对比前面20年前的收益是不太现实的，房子是我们的底层资产，我们需要借助底层资产，如撬动资金，然后做确定性的投资，产生正向稳定现金流。