蹲了整整3个小时，万众瞩目的树村地块今天总算有结果了！
溢价率27.93%！中海以总价75.02亿元拿下，楼面价被拍到了102347元/㎡，都快赶上功德寺指导价了。
地块规划指标：占地面积3.98万㎡，建筑面积7.32万㎡，容积率1.6，限高18米。
buff叠满了：海淀+上地学区+低密+洋房+稀缺。
到5月份之前，海淀拟出的住宅地块还有3宗：
包括海淀区宝山棚改龚村B资金平衡用地HD00-1412-0016、0017地块；
半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块；
还有四季青地区城中村改造项目(西山片区)。
海淀开始虹吸全北京购买力，真不是开玩笑的。
而且目前已出的（永丰、功德寺）、之后要出的地块属性都还不错；
四季青和半壁店处在与石景山交界处，地铁6号线沿线，对金融街、丰台、石景山的客户会有较大吸引力。
抗性在于，大部分都为城中村改造项目。
所以目前为止周边城市界面最好的，综合加持最高的还是树村地块。难怪抢疯了。
地块被公园绿地环绕，周边小区有学府壹号院、园明天颂等，板块整体气质比较好，周边次新价格在9万-12.5w/平不等，园明天颂甚至二手单价卖到16w+。
这么看，地价拍高之后，树村单价卖到13w+，也是大有可能
目前与树村能产生竞争关系的也就是朱房村0029、0030地块，年初分别被招商/中铁/华润以及建发/金茂拿下，容积率2.4，小高产品。
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整体规划条件树村>朱房。
从基本规划指标看，树村洋房社区的舒适度显然要比朱房村更高，建筑体量约莫也就三百来套，稀缺性更高。
朱房村为小高建筑，但周边大多数为限高地块，相对来说朱房村高层可以俯瞰清河，楼栋排布景观体验会更好一些。
配套上，树村最大的优势是属于上地学区，目前学校有上地实验、清华附中上地校区、二十中和在建的101学校等；
朱房是清河学区，也不差，学校有海淀实验二小、清华附清河学校等，但跟第一梯队比还是差点意思。
学区属性树村＞朱房。
从商业配套和生活氛围来看，树村周边无大型商业，日常生活更多以其他小区的底商满足。
周边环境可扫码看vr实景自取～
朱房村有万象汇，周边也有成熟社区底商，商业朱房＞树村；
地铁树村地块距离昌平线上地站2.3km，朱房地块距离朱房北2.0km，两个地块离地铁都比较远，需要看自驾通勤路线；
医疗配套两个地块基本是公用医疗资源，难分高下。
周边生态环境，树村北侧为树村公园，西侧有花谷广场，南侧还有绿地规划，整体的高端氛围感更足；
朱房村南侧为清河，0030地块北侧有块公园绿地规划，自然环境不如树村优质。
但朱房村为小高建筑，规划给了一定优势，从高层可以远眺西山，视野景观反而要更好。
所以生态环境，树村>朱房，但视野体验朱房>树村。
两个项目各有优劣，但都属于今年的优质项目，而项目的整体价值，往往还跟它的下限绝对相关。
树村地块，基本没有硬伤。
板块的学区梯队、生态环境、地块的低密条件都给了流通性、保值性的客观加持；
而朱房北侧有约50万方的还迁用地，高端居住区的底色被天然夭折了。
2.4的容积率，与未来众多回迁用地，导致未来社区内外的居住密度都会比较大；
且西侧和南侧紧挨着京新高速和五环，难免有一些噪音影响，低楼层会有遮挡视野的问题。
朱房村地块周边环境大家可扫vr自取～
不过，最终的对比结果，会因为总价逻辑产生微妙的变化。
朱房村楼面价0029地块为89234元/㎡，0030地块为95047元/㎡，为了保留利润空间，预计价格也要在12.5万/㎡以上；
树村学区和地块质素都要优于朱房村，朱房村比树村先开盘，会成为树村价格的一个锚点。
而不远处功德寺的两个项目，指导价为10.5万/平，根据目前公布的一房一价，部分户型价格在11.2万/平以上，如果开盘大获成功，对之后的朱房和树村卖价也是提振。
再借鉴西侧的两个项目，融创学府壹号院和海开圆明天颂。
学府壹号院一夜清盘，圆明天颂开盘价11.3万/平，最近二手房单价卖到了16.5万/平。
而树村地块，必然是5-6层，与前两个项目户型差距应该不大，平均面积约200平以上的大平层，300多户的小体量社区。
未来稀缺度和居住舒适度都不会差。
树村楼面价比朱房村还要高，预计单价要在13w+/平。
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而树村属于绝对优质的核心资产，从海淀区近一年的供地环境看，都是排在前列的地块。
只要产品不差事，我相信，海淀的购买力回馈，也会非常鲜明。
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