2015年楼市政策不断利好，自今年年初以来，随着营业税免征年限由5年缩短为两年，以及二套房首付比例的降低，加上新公积金政策的出台、降准降息政策的利好，使得二手房市场不断升温。辽宁省公布"辽9条"、"辽5条"、"辽新7条"等具体政策的实施更是给二手房市场注入一剂强心剂。下面，小编带你一起梳理2015年沈阳二手房房价及交易量分析。

一、2015年沈阳二手房市场概况

2015年对于二手房市场来说是一个丰收年，央行的五次降息，刺激了原本就非常低迷的二手房市场，10月末出台的“双降”政策以及全面放开“二孩”等政策的利好叠加，刺激了改善型需求的充分释放。沈阳的二手房市场也跟着一系列的利好政策，成交量也是稳定增长，12月末更是以成交量高完美的收官。

自7月起，房天下二手房电商强势登陆沈阳。自此互联网+房产以更优质的服务惠及沈阳全城人民。过去一年，房天下沈阳二手房电商成交量从7月份的19单，每月飞速增长，至12月末成交量已经累计共计855套，短短的几个月就能领到如此好成绩，预计从2016年开始，沈阳电商二手房会是沈阳二手房市场的佼佼者。

二、沈阳二手房成交数据分析

据房天下沈阳二手房电商监控数据显示，2015年沈阳二手房成交量总体走势好。成交量3的区域为铁西、皇姑、于洪。其中铁西区布局一环、二环、三环，面积广阔、房源量巨大，在房天下上铁西区房源日库存量达4W+，且价格均价在7000-8000元/㎡左右，能满足大部分网友的置业需求；皇姑区因其教育因素出奇制胜，收纳了省实验、珠江五校、岐山一校、宁山路小学、43中学、虹桥中学等名校，因而在方面优势明显。

1、二手房成交各区占比分布

2、二手房成交热门楼盘排行10

3、二手房成交价格占比分布

在成交案例中，成交价格集中在50万以下，其次是50-80万之间。由此可以分析成交的主要户型为一室一厅或两室一厅，在沈阳50万以内的房子主要分布在三环左右，而50-80万的房子多为二环至三环。数据中透露出的购房需求则多为刚需。

4、二手房成交面积占比分布

成交面积主要分布在50-90㎡的区间，这一区间中多为两室一厅或两室两厅，虽然2015年末二胎政策开放，单从12月成交的数据分析，这一政策暂时没有实质性的影响与突破。

二、沈阳二手房网友搜索数据分析

据房天下数据统计分析，2015年来自房天下友搜索的数据显示，铁西还是网友购买区县，其次为和平区与皇姑区，之后为浑南区、于洪区。数据显示近一年和平区和浑南区的搜索增幅较大。

1、网友搜索二手房区县比例

2、网友搜索二手房热门楼盘排名

2、网友搜索二手房住宅—面积价格居室范围搜索量占比

由以上要素可以看出，住宅面积在70-90平米的需求量大，其次是90-110平米，中小户型在价格上有明显优势，因为二胎政策的开放加上近几年沈阳人民生活水平的上升,较大户型也成为炙手可热的选择；住宅价格在50万以下的刚性需求非常大，其次是50-80万的房源，网友在搜索时，更倾向于价格与面积，而居室则为实地看房时才着重考虑是2居室或3居室，而1居室因为不利于居住，所以考虑较少。那么经纪人在发布二手房房源时则可以考虑针对区域、面积、价格来进行优质房源的重点推广。

4、网友搜索二手房热门中小学学区

初中篇

小学篇

从网友热搜的数据中来看，多为市重点，且主要分布于和平区、铁西区、皇姑区、沈河区。搜索多和平区占有10所学校，铁西区占7所,皇姑占6所,沈河区4所。和平区长白近几年开启多所重点中小学分校成为购买家长的必然考虑，大大提升了长白地区的购买价值。铁西区作为五大区内占有一环二环位置多的区域，因良好的地理位置和教长白地区价格便宜的优势成为学区第二选择。皇姑区和沈河区作为沈阳老牌大区，拥有优质教育资源。但因房价过高，让许多人望而却步。

四、2015年楼市政策热点关注盘点

（一）央行5次降息：

1、3月1日起央行下调金融机构1年期贷款基准利率0.25个百分点至5.35%。

2、5月11日起央行下调金融机构1年期贷款基准利率0.25个百分点至5.1%。

3、6月28日起央行下调金融机构1年期贷款基准利率0.25个百分点至4.85%。

4、8月26日起央行下调金融机构1年期贷款基准利率0.25个百分点至4.6%。

5、10月24日起央行下调金融机构1年期贷款基准利率0.25个百分点至4.35%。

（二）央行5次降准：

1、2月5日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、4月20日起，下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

3、6月28日起定向降低存款准备金率0.5个百分点。

4、9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5、10月24日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（三）2015年2月1日中共中央、国务院----《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）

探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。 加快户籍制度改革，建立居住证制度，分类推进农业转移人口在城镇落户并享有与当地居民同等待遇。 优化中西部中小城市、小城镇产业发展环境。引导和鼓励社会资本投向农村建设。

（四）2015年2月15日《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》

正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度。 建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。

（五）2015年2月26日《不动产登记暂行条例》正式公布

统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。 新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。 各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。

（六）2015年3月18日中央国家机关住房资金管理中心----《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》

通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，余额不足5万元按照5万元计算。 同时加大对职工购买“自住型商品住房”的贷款支持力度。

（七）2015年3月30日央行-------二套房贷款首付比降至四成。

央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。

（八）2015年3月31日，营业税免征期“五变二”

2015年3月31日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（九）3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。

3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。 “7090”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。

（十）2015年8月27日，“限外令”松绑

8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在范围内松绑。

（十一）2015年9月1日，二套房公积金贷款首付比例下调至20%

2015年，央行对二套房公积金首付比例进行了两次调整。2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的低30%降低至20%。

（十二）2015年10月8日起全面推行公积金异地贷款业务

缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。

（十三）全面二孩政策于2016年1月1日正式落地，区房或将更为吃香，四房将成购房刚需。

2015年10月29日，中共全会公报允许普遍二孩政策：全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。

12月27日人大常委会表决通过了《人口与计划生育法修正案（草案）》，全面二孩政策将于2016年1月1日起正式实施。

辽宁楼市相关政策发布

一、4月 辽宁连夜发"辽9条"救市

条三：加大住房公积金对居民购房的支持力度。住房公积金个人贷款低首付比例为20%，贷款额度高上调至80万元，还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。

条4：调整容积率1．0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策。

条5：居民购买普通商品住房，缴纳契税超过1%的部分，各地区可结合实际制定阶段性激励政策。支持首套房贷款申请。实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策

条6：活跃二手房交易市场。全面推行二手房交易资金监管服务。能够提供房屋原值等费用发票的，二手房交易所得税按照差额的20%计征；不能提供房屋原值等费用发票的，按照出售总额的1%计征。个人对外销售购买2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

二、6月 我省再出5条新政稳定房地产市场

省政府又出台了进一步促进房地产市场平稳健康发展的5条政策措施：1.要求进一步落实地方政府的主体责任;2.大力推动房地产开发项目建设简政放权;3.积极推进棚改货币化安置;4.加快培育和发展住房租赁市场;5.努力提高住房公积金贷款规模。各地区、各部门要全力配合，把国家政策、“辽9条”、“辽5条”等各项要求真正落实下去。

三、9月 辽新七条

再次调整普通商品住房认定标准。具体调整为：容积率1.0以上、单套总价200万元以下、单套建筑面积标准在168平方米以下。政策执行期限截止日期为2017年12月31日。

条四是制定二手房交易个人所得税激励政策。贯彻落实好“辽5条”提出的激励政策，对居民在一年内卖旧买新，新房价格高于旧房的，其缴纳的个人所得税，将由各市实行具体的激励政策。