今日(11月18日)，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等4部门联合发布通知，提出取消普通住房和非普通住房标准，并明确了个人住房交易税收事项。对此，专家认为，此举有利于让更多二手次新房在市场上流通，满足居民改善性住房需求。

　　取消个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额规定

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(以下简称《公告》)，明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

　　11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明确取消普通住房和非普通住房标准，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

　　《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

　　按照上述规定，上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。

　　对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，《通知》规定按照《公告》有关规定执行。

　　而《公告》明确，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　至于个人购买住房涉及的契税，《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　专家：此举有利于满足居民改善性住房需求

　　“上海此举是贯彻落实国家部署的体现，同时也适应了当前居民改善住房的需要，如多子女家庭、居家养老家庭等，都有改善性住房需求。”北京大学法学院教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波表示，“比如居民换购更大的房子，在税收方面承担的成本可能会因此下降。”

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，上海此举呼应了上周(11月13日)发布的《公告》，有利于让更多二手次新房在市场上流通，更好地激活市场交易量。

　　普通住房和非普通住房有何区别？“一般有两种方式区分普通住房和非普通住房，一是不同城市基于房子的位置、单总价去界定的普通住房和非普通的高端住房；二是住宅性质和非住宅性质的区别，比如商业、办公、商住。”郭毅表示，普通住房和非普通住房的增值税、契税不同。

　　“如果没有取消普通住房和非普通住房标准，满两年以上的非普通住房需要按照差额征收增值税，有一些位置较好、但总价比较高的、房龄在两年以上但也比较新的二手次新房，被界定为非普通住房，征收更高的增值税。一部分购买二手房用来改善住房的家庭，其实希望买到品质较好又较新的房子，以前的规定导致这样的二手次新房在市场上的流动性相对较低，市场上二手次新房的挂牌房源受到人为限制。”郭毅分析。

　　她表示，取消普通住房和非普通住房标准后，只要房子满两年都可以免征增值税，有利于减少购房家庭的税负成本，满足卖家和买家的需求，疏通居民改善性住房需求的堵点，也有利于新房和二手房流通性的提升、起到较为明显的畅通循环作用。