在上海蛇年首轮宅地土拍中，虹口瑞虹新城板块的一宗宅地拍出今年全国最高楼面价。中原地产瑞虹天地分行店长袁成发现，土拍结束的一周多时间里，前来咨询看房的人明显多了起来，仅周末能接待20组客户，客流几乎翻倍。
多轮土拍市场热度，逐渐蔓延到楼市。近日，记者实地走访内环、中环以及外环外的中介门店、新房售楼处，发现市场期盼已久的小阳春提前到来。数据显示，2月份仅二手住宅交易量这一项，就比去年同期实现翻倍增长。
中介几乎全部外出，门店稍显冷清 王绎淩 摄
小阳春提前了？
一般来说，3月是楼市一年当中的首个交易旺季，俗称小阳春。记者走访发现，市场主体普遍认为今年的小阳春有所提前，“从农历春节过后的第二周开始，交易迅速恢复至节前水平”。
新房市场持续回暖。2月26日当天，上海再现“日光盘”。位于内环内的普陀区越秀苏河和樾府项目与静安区越秀静安天玥项目，凭借优越的地理位置，开盘当日便全部售罄。
暖意从核心区向外延。浦东三林地处中环，招商臻境项目售楼处即使是工作日也不乏人气，有市民全家出动来看房。“2月5日蛇年复工以后，周末来访量是持续攀升的。”项目销售经理陈霈说。2月第三周，工作人员接待了大约350组购房者，和2024年10月即房地产“沪七条”实施首月的周均数量持平。到了2月第四周，来访量进一步增加到450组左右，新房成交的决策周期从半月至一个月，缩减到一个星期。
工作日的售楼处也有市民来看房 王绎淩 摄
工作日的售楼处也有市民来看房 王绎淩 摄
二手住宅市场更能直观反映市场热度。根据上海市房地产交易中心数据，截至2月27日，上海2月二手房（含住宅、商业、写字楼等多种类型）超过1.58万套，全月有望突破1.6万套。“以链家为例，2月份门店带看量同比上升超过50%。”上海链家业务策略部总监李根说。
记者走访发现，这背后主要有三股动力。位于闵行莘庄板块的太平洋房屋畹町路二店，最近一周接待的购房者大约12至16组，比春节之前还要多。“我们负责的片区有不少学区房，不少家长要赶在4月份之前抓紧看学房、完成过户，于是早早带动二手房交易的先行指标上升。”店长韩小飞解释说。
其次是土拍市场的热度传导。从去年下半年以来，全国史上楼面价前三高相继诞生在上海，土拍溢价率也屡屡攀升。“最近几轮土拍市场的热度比较高，给了购房人一些底气，一些客户觉得3月份市场会回暖。”袁成说。
长远来看，上海2024年持续出台的多项调控政策，特别是“沪七条”的效应仍在释放。中原地产瑞虹天地分行经理王佳发现，买家心态在改变，从原来的观望，变成了愿意出来看房子、谈价格，碰到价格合适的好房子也会下手。从去年10月1日以来，王佳几乎没有休息过，甚至带着一位购房人看遍了整个板块符合条件的房子，月均带看客户翻了一倍不止。
刚需房成交最多
支撑楼市小阳春的主力，是刚需群体。
根据链家监测数据，2月份以来，面积在90平方米以下的、地段在外环及以外的、价位在500万元以下的二手房，成交占比都有小幅度提升。不难看出，这些房屋分类特征，精准契合了刚需购房者的需求偏好，表明刚需群体积极入场。
实际上，从去年“沪七条”实行以来，刚需群体占比尽管有小幅波动，但一直扮演了交易主力角色。“从价格维度看，春节之后的2月5日至2月25日，500万元以下的二手房交易占比逼近65%，这一数据与‘沪七条’实施20天的水平相当。”上海太平洋房屋品牌负责人金宇表示。
业内人士普遍认为，2024年出台的“沪九条”“沪七条”对房地产市场影响显著，直接释放了一部分购买力。具体而言，这些政策通过多方面调整，如降低购买区域限制，让购房者有了更多选择空间；大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%，减轻了购房资金压力；放宽非户籍社保年限，从5年缩短至3年，使得更多非沪籍人士获得购房资格；调整普通住房标准等。其中，年轻购房群体受惠明显。
“许多原本不具备购房资格的买家提前获得了资格，买房计划前置，购房的速度和节奏都加快了。”陈霈说。
2月13日，上海市发改委召开新闻发布会，明确提出要优化完善房地产政策，加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。这种“政策托底+预期引导”的组合策略，有力修复了市场信心，市场暖意有望延续。
房价涨了吗？
随着市场逐渐回暖，房地产市场的声音也变得丰富多样。在市场中，出现了不同的卖家行为：个别卖家因看好市场前景而选择惜售，甚至临时提高房价；不少卖家仍在通过降价来促进房屋销售，还有一些学区房的单价涨幅超过了10% 。这一系列现象让人们不禁疑惑：房价究竟有没有上涨？
国家统计局的数据为我们提供了一些参考。从数据来看，上海二手房价格指数自去年10月起开始由负转正，在去年10月至12月期间，每月分别上涨0.2%、0.4%、0.9%，今年1月环比又上涨了0.4%，这意味着二手房价格指数已连续四个月呈上涨态势。
尽管价格在上涨，但涨幅却非常小。李根表示，上海二手房价格已经止住下跌趋势，目前已回升至2020年上半年的水平。不过他也指出，不同区域的表现存在差异，有些区域的房价表现不尽如人意，而有些区域则热度更高，但总体而言，上海二手房价格仍处于平稳状态。跳价现象也属于极个别的行为。
有中介表示，之所以有的房东会降价卖房，是因为二手房的挂牌价和成交价之间会有一个天然价差，一般卖家会以高于心理预期的价格来挂牌。这两年，我国房地产市场整体下行，买家的溢价空间比较大，谈判空间充足，随着市场热度回升，溢价空间逐步缩窄。