观点网 距离中国恒大集团正式爆雷已将近4年。

这家昔日中国最大的房地产开发商，资产版图曾极为广阔。然而随着它的坍塌，其控制的多数高价值资产已陆续被各路资本瓜分，改换了门庭。

最新一笔交易来自恒大集团曾经的总部所在——深圳。

2月21日，发布公告称，深圳分行拟在深圳市南山区T208-0054地块项目购置部分物业，购置总价不超过66亿元。

兴业银行指，已与项目开发建设单位深圳市安和一号房地产开发有限公司，达成初步交易意向。

据了解，深圳南山区T208-0054地块，正是恒大集团原超级总部项目地块。恒大原于2017年12月购入土地并计划打造为恒大超级总部。5年后，恒大深陷流动性漩涡，由兴业信托、深圳安居建业组成的联合体接管项目。

兴业银行相信最早于当时就开始介入。

66亿元交易

2017年的许家印风光无限。

由他控制的中国恒大集团，合约销售连年突破行业记录，2016年卖出3733.7亿稳居行业第一，翌年则实现合约销售额5009.6亿，同比增34.2%，超额完成4500亿年度目标。

年内恒大宣布启动战略转型，发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。

该战略实施初期可谓“硕果累累”。恒大完成了创立以来最大规模股权融资，一年内引入约1300亿元战投，在巨量战投资金助推下，该公司成功卸下千亿永续债包袱。

同年，恒大重提回A大计与深深房沟通借壳上市如火如荼。2017年6月，恒大宣布正式将注册地址从广州更改为深圳市南山区海德三道的卓越后海金融中心，并在此后开启广州、深圳双总部办公模式。

半年后，决心继续扩大在深圳市场影响力的恒大，斥资55.52亿元买入深圳湾超级总部基地T208-0054宗地，楼面价19198元/平方米。

资料显示，该地块为其时深圳湾总部基地内出让地块中容积率最高的土地，容积率≤27.0，按照规划将建一栋≤500米的高楼，融入办公+商业+文化设施用途，总建筑面积34.3万平方米。

根据设计方案，以“大大大”为企业文化和审美之一的恒大，本计划建造一座394米高的金色摩天大楼。项目整体以“天圆地方”为核心，融入中国传统文化，建筑外形采取流线型设计，辅以黄金配色。

按照原工程期限，“恒大超级总部”原设定于2024年竣工落成。但后续由于资金问题，自2021年9月起便陷入停工。

直至2022年11月，作为深圳市按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险的一环，兴业信托、安居建业等组建的深圳市安和一号房地产开发有限公司，以75.43亿元接手项目。

自此，恒大的“深圳湾超级总部基地项目”更名“深圳湾超级总部B塔”。2023年6月30日上述项目完成复工，最新规划建筑物地上82层，地下8层，预计2029年落成。

兴业银行入局

最新花去66亿元买楼，但兴业银行大概在3年前便开始入局。

“安和一号”接手恒大深圳湾超级总部基地项目，曾被视为深圳为房地产业纾困解难、化解地产行业风险的标志性样本之一。

资料显示，深圳市安和一号房地产开发有限公司由深圳安稳一号房地产开发有限公司100%持股。而“深圳安稳一号”则拥有国资地产平台与金融机构双重背景，前者负责盘活项目，后者负责引入资金。

来自企查查信息，股权穿透后，“深圳安稳一号”由深圳安兴一号投资合伙企业（有限合伙）持股99%，深圳市安兴二号投资合伙企业（有限合伙）持股1%。

“深圳安兴一号”再分别由兴业国际信托有限公司持股98%，深圳恒屿实业发展有限公司持股1%，深圳安居建业投资运营有限公司持股1%。

“深圳市安兴二号”由深圳安居建业持股99%，深圳恒屿实业持股1%。

其中，兴业信托实际为兴业银行子公司，持股约73%；深圳安居建业是深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团与万科联合成立的纾困平台；深圳恒屿实业背后是万科、华夏久盈、中信证券领衔的深圳前海基础设施投资基金管理有限公司。

按此观察，若兴业银行一开始便有最终控制深超总项目的打算，其无疑拥有最多主动权。

截至目前，兴业银行并未就买楼一事，披露更多交易细节或具体缘由。

目前仅可知，兴业银行或并未整体买下深圳湾超级总部B塔，仅购入“项目部分物业位于建筑物底层商业及中高层写字楼区域”。

买楼的原因相信为自用，“用于深圳分行及集团内各子公司运营管理使用……进一步强化落实在粤港澳大湾区战略布局，有利于提高全集团在深圳地区的业务发展协同效率，满足业务经营需要，提升综合经营成效。”

来自兴业银行2024年中期业绩报告披露，兴业银行深圳分行现时拥有员工1801人。

排除其他猜想，兴业银行在此时入手项目，至少在价格上或算是合适时机。66亿元交易价也并非最终成交价格。

2024年，深圳大宗交易市场一直不温不火。来自戴德梁行数据，深圳全年录得239亿元成交，合计宗数32宗，交易金额和宗数均同比下降约4成。同时，平均单宗金额下降至7.5亿元，为2017年以来最低水平。

展望2025年，戴德梁行指，深圳商业地产资产持有方预计加速出售物业，愿意以更低的价格换取成交及回款。

兴业银行此时入手，单纯从市场角度，不算是个坏决定。